이번 리체 컬럼에서는 제가 부동산 세미나 또는 개별 상담에서 매물 소개 전에 강조 드리는 인프라 관련 사항을 말씀드리겠습니다. 인프라는 영어인 infrastructure에서 온 사회 기반 시설이라는 것은 주지의 사실입니다. 그러면 인프라를 국가가 아니라 주택을 중심으로 보면, 대상 주택 주변의 필수 시설과 편의 시설입니다. 필수 시설은 대중교통, 병원, 학교 등이고 편의 시설은 쇼핑 시설, 은행, 스포츠 시설, 공원, 카페, 인터넷 등입니다. 이러한 필수 시설과 편의 시설이 잘 갖춰진 주택이 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치한 주택이라 평가되어 높은 가격으로 판매 및 구매가 이루어지는 것입니다.
이러한 부동산과 인프라의 관계를 인지했다면, 주택 구매자들은 인프라를 어떻게 고려해야 할까요? 주택 구매자가 원하는 중요한 기준 중 하나가 자가 구매든 투자 구매든 향후 수익성입니다. 수익성은 구매할 때보다 판매할 때 가격이 높아 시간이 지남에 따라 주택 구매자에 수익을 안겨주는 것을 말합니다. 그러면 수익성이 있느냐, 있으면 얼마나 있겠느냐 하는 것은 미래의 일이어서 예측이 됩니다. 예측은 발생하지 않는 사항에 대해 과거에 가장 영향을 주었던 변수를 잘 설정하고, 미래에 일어난 환경 변화까지 잘 반영하여 판단해야 합니다. 그래서 항상 예측이 틀릴 가능성이 상존하고, 이로 인해 수익성을 목표로 주택을 구매하시는 분들은 의사결정하기가 힘든 것입니다.
그러면 주택을 구매하여 향후 가장 큰 수익을 올리기 위해서는 어떤 변수를 고려해야 하는가 하는 부분이 중요하다는 결론에 도달하게 됩니다. 많은 전문가들이 여러 변수를 제기하겠지만, 저는 필수 인프라 중 하나인 대중교통과 시간이라는 두 가지 변수라고 말씀드리고 싶습니다. 그래서 저는 수익성을 원하는 고객들에게 본인들의 구매 원칙을 이 두 가지로 정하고, 주위의 권고를 받아들이라고 말씀드리고 있습니다. 대부분의 고객들은 이 쪽 지인이 이렇게 이야기하고 저 쪽 지인은 저런 이야기를 해서 중심을 못 잡는 경우가 많아 실기하는 경우가 많기 때문입니다. 대중교통이란 해당 지역에서 주요 지역으로 연결되는 기차/경전철/버스 등을 말합니다. 시간이란 변수는 당국, 특히 정부에 의해 확인된 대중 교통이 미래에 약속되어 있는데 이것이 현재보다 멀수록 수익성이 좋다는 말씀입니다.
예를 들어 보겠습니다. 시드니 메트로의 경우 2016년 주정부가 Metro 기차 노선을 확정해서 발표하고 그 노선에 K역이 있었습니다. 당시에는 농장밖에 없는 퇴비 냄새 나는 황량한 시골에 K역 주변 주택 부지가 있었습니다. 주요 매체 중 하나인 데일리 그라프(The Daily Graph)에 인프라를 통한 파격적인 주택 수익성이라는 제목 하에 $662,500였었던 K지역 주택 중위가격(median price)이 $1,027,000로 5년 만에 55% 상승했다는 기사가 게재되었습니다. K역이 완공되는 등 주변 인프라가 완공된 시기에 구매하신 분들은 이전에 사신 분보다는 많이 오른 가격으로 같은 주택을 사게 되었습니다. 이것이 제가 대중교통과 시간을 주택 수익성의 두 가지 가장 큰 변수라고 말씀드리는 이유입니다.
시드니의 대중교통 인프라를 보면 상기한 Metro기차노선, 경전철 노선, 신공항입니다. 주택을 구매하려는 분들 중 특히 수익성을 원하시는 분들은 시드니에선 이 3가지 인프라에 주목하셔야 합니다. 최근에 추진이 불분명하다는 소문이 있었던, 경전철 2호선이 다시 주정부의 예산 지원으로 추진될 것이라는 기사가 나왔습니다. 그러면 주택 구매하시려는 분들은 경전철 2호선이 지나가는 지역의 주택을 공부하셔서, 이러한 인프라가 완공되기 전에 구매하셔야 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 특히, 주택 투자 구매를 원하시는 분들은 이러한 대중교통이라는 인프라가 수익성뿐만 아니라 렌트 수입의 안전성(affordability)까지 동반하기 때문에 성공적인 주택 구매를 하실 수 있는 것입니다. 신공항 권역도 마찬가지입니다. 추진 여부가 불분명한 것처럼 알려졌었던 시드니 경전철 2호선이 지나는 지역인 어밍턴, 멜로즈 파크, 웬트워스 포인트, 올림픽 파크 지역 주택의 미래 수익성이 기대됩니다.
시드니를 예로 들었지만 다른 주요 도시에도 같은 논리가 적용될 수 있으리라 생각됩니다. 항상 말씀드리지만 주변의 의견을 고려하는 것도 중요하지만, 상기한 원칙 하에 의사결정을 추진하셔야 성공적인 주택 구매를 위한 첫걸음을 디딜 수 있다고 말씀드리고 싶습니다.
다음 리체 컬럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
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Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
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