이자율 상승
5월 4일 이자율이 드디어 올랐습니다. Cash rate 기준으로 0.25%올라 0.35%가 되었습니다.
그렇다면 중앙은행(RBA)은 왜 금리를 올렸을까요? 이유는 인플레이션이 예상보다 높아 생활비의 급격한 상승 및 경기과열을 진정 시키기 위해서 입니다. 이미 4 대 은행은 바로 변동 이자율에 이자율 상승 분을 반영 시켜, 변동 이자율의 상승으로 인한 홈론 상환 부담은 커질 것으로 보입니다. 이러면 주택 모기지 상환액이 커짐에 따라 소비할 수 있는 여력이 줄어 들게 되며, 이러한 수요감소를 통한 인플레이션 진정효과를 보고자 이자율 상승이 이루어 진 것으로 볼 수 있습니다.
본 칼럼에서는 이러한 이자율 상승에 따른 부동산에 대한 영향에 대해 전문가의 의견들을 들어보고, 주택 구매자로서 어떠한 생각과 자세를 가져야 하는지 살펴 보겠습니다. 우선 이자율 상승과 주택가격의 하락에 대해서 보면, 올해 들어 시드니, 멜번은 보합세 및 하락세를 보이고 있어 앞으로도 이자율 상승으로 인한 평균 주택가격이 하락세를 시현할 가능성을 보이고 있습니다. RBA 에서는 이자율이 2% 추가 상승 시 주택가격이 15%가 하락 한다고 보고 있습니다.
그러나 시드니의 경우 년 15%의 성장세를 보였기 때문에 이자율이 2% 상승하여도 1 년 전 가격으로 돌아 간다는 의미입니다. 이는 지금 모기지 이자율에 2%가 올라도 1 년 전 가격으로 돌아간다는 뜻으로 이자율 상승으로 인해 부동산이 폭락 하지는 않을 것이며, 이자율이란 중앙은행에서 조정 가능한 정책 수단으로 폭락으로 이어지는 파국을 당국이 좌시하지는 않을 것입니다.
그 다음으로 전문가들은 당국에 의한 순차적인 이자율 상승이 이루어 진다 하더라도, 최근의 임금 상승을 고려할 때 모기지 상환을 하지 못해 나오는 매물은 많지 않을 것으로 진단하고 있습니다. 작년 말 기준으로 주택 대출의 45%가 고정금리 모기지 입니다. 따라서 당장은 이러한 다수의 고정금리가 변동금리의 급격한 상승을 완충이 가능하다고 전문가들은 피력하고 있습니다. 그리고 2021 년 말 기준으로 주택대출 상환을 연체 하고 있는 사람이 전체의 0.9%로 팬데믹 이전보다 낮으며, 30 일에서 89 일 연체율도 0.4%로 2020 년 3 월 대비 50% 수준으로 나타나, 금리 상승시대로 들어서는 국면에서 기초가 굳건하다는 것이 전문가들의 의견입니다.
그러면 구매자 각각의 입장에서 어떠한 입장을 가져야 하는지 살펴보겠습니다.우선 자가주택을 이미 구매 하신분은 상기 표를 보시고 이자율이 오를 때 내가 추가 부담해야 하는 부분을 살펴 자금 운용을 해야 겠습니다. 론 브로커등 전문가들과 상의 하시고, Offset account 활용도 이자율 상승의 충격을 완화 할 수 있는 방법이라고 하겠습니다. 자가 주택을 향후 구매 하실 분들은 늘 제가 말씀드린데로 본인의 이자부담(비용)과 상환능력(소득)을 잘 감안 및 계산하시어 무리한 구매를 자제
하시길 바랍니다. 투자구매의 경우 과거에 저이자로 인해 본인의 상환능력을 고려하지 않고 최대한 모기지를 얻어 구매를 하신 분들은 지속적인 자금압박으로 인해 판매를 고려 하시겠지만, 작년부터 제가 칼럼에 올린 글대로, 이자율 상승 대처는 본인의 대출 최대 금액에서 되도록이면 낮추어서 진행 하는 것이 최고의 방법이라는 점을 숙지하셔서 구매를 하신 분들은 큰 영향을 받지는 않을 것입니다.
향후 투자를 계획하고 계신 분들 한테는 가격하락과 수요감소는 기회의 시기로 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 이러한 시기에 좋은 조건의 주택을 투자용으로 구매하셔서 수익력/ 공실률/ Negative gearing 측면에서 최대 혜택을 누리시길 바랍니다.
이자율 상승은 주택가격의 하락과 경기의 진정국면을 가져 올 것입니다.
이는 현재 주택 구매자들의 입장에 영향을 끼칠 수 밖에 없으므로, 입장에따라 주택 구매 및 운용에 대해 다시 한번 점검해야 할 때입니다. 다만 한가지 이러한 인위적인 이자율 상승은 주택가격의 폭락이라는 파국적인 상황은 당국부터 원하는 상황이 아니므로 크게 걱정하지 않아도 괜찮을 것이라는 말씀을 드립니다. 이자율이10%이상을 훨씬 넘을때도 주택 가격은 중장기적으로 계속 올랐다는 것은 호주 부동산 역사의 팩트입니다. 이자율로 인한 코스트 상승요인만 잘 감안하신다면, 오히려 좋은 주택을 상대적으로 저렴한 가격에 구매할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다는 말씀을 드리면서 이번 칼럼을 줄입니다.
감사합니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
Property Consultant
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저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.
Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
