안녕하세요 리체컨설팅입니다.
2025년 첫달입니다. 요즘 경기가 썩 좋지 않습니다. 금리는 내릴듯 내릴듯 하다가 멈칫하고 있고, 사람들의 소비심리는 여전히 움츠려들어 있어 비교적 저렴한 가격대의 상품이나 음식대금은 지불할 수 있지만, 상대적으로 가격이 높은 서비스업은 고전을 하고 있는 게 사실입니다. 부동산 시장도 이 불경기를 피할수 없어 거래가 많이 줄어든 상태입니다. 이와 같은 불경기에, 이미 부동산을 몇채 보유하고 있는 투자자들이나 앞으로의 호황기를 염두해 두고 투자를 고민하고 있는 미래의 투자가들을 위하여, 한국부동산협회에서 내놓은 전략을 함께 공유하는 것이 좋을듯 하여, 가져와봤습니다.
첫째, 불경기일수록 부동산 투자 전략이 더 필요하다
부동산 시장 불황기의 투자 핵심 포인트는 ‘환금성’이다. 부동산 특성상 상품을 팔기 전에는 미실현된 매매 차익이다.
매매 차익은 없으면서 세금과 대출 이자는 꼬박 지불해야 한다. 환금성이 좋은 상품으로 도심지 역세권 중소형 아파트 매물들를 꼽는다. 교통이 편리해 배후 수요가 탄탄한 데다 가격 상승 여력도 크다는 이유에서다. 그리고 개발이슈와 인구증가,그리고 정부의 대규모 개발정책이 실현되는 그런 곳을 집중 공략하는 투자전략이 필요하다.
둘째. 부동산투자도 포토폴리오를 분산시켜라
부동산은 움직이지 않는다고 하지만 경제의 흐름에 따라 가격변동은 항상 움직이고 있다.
아파트 가격이 상승 할 수도 있고 상대적으로 토지가격이 상승 할 수도 있고 상가 가격이 상승할 수도 있기 때문에
분산 투자를 한다는 것을 그 만큼 리스크를 줄일 수 있는 것이다. 계란을 한바구니에 담지말고, 분산해서 나누어 담는 것은 주식시장에만 성립되는 것이 아니라 부동산시장에서도 통하는 진리이다.
셋째. 살 때 보다 팔 때를 생각하라..
부동산을 잘 팔기위해서는 살 때 팔때를 한번쯤 생각하는 것이다. 가격이 무조건 저렴하다고 구입하는 것은 금물이다. 예를 들어 상가의 경우 권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가를 구입하는 것이 올바른 방향이다.
권리금이 없다는 것은 그만큼 상권이 형성되지 않았다는 것이다. 상권이 형성될 수록 영업이 잘되기 때문에 권리금이 붙는 것이다.
넷째. 미완성 개발호재를 집중공략하라.
완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다.
중요한 것은, 미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 오르고 있음으로, 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승도 기대해보면 된다.
다섯째. 전문가를 활용하라.
부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 친구 따라 강남 가듯이 남을 따라 투자하는 것은 매우 위험하다. 신중하게 판단하고 결정을 해야 하는데 이럴수록 전문가의 도움이 절실하다.
공법이나 법규에 따라서 가격이 상승하거나 하락하는 요소가 많이 있기에 혼자서 판단을 하지 말고, 믿을 수 있는 전문가에게 맡겨서 검토 후 신중하게 접근하는 것이 올바른 방법인 것이다.
여섯째. 레버리지(Leverage)를 신중히 활용하라.
대출을 통한 부동산투자는 호황기에는 수익률을 높일 수 있는 방법이지만, 불황기에는 담보가치 하락에 따른 간접적인 상환 압력이나 처분 압력에 내몰릴 수 있기 때문에, 차입을 하더라도 일정 가이드라인이 정해져 있다.
임대수익형 상가 부동산의 경우, 임대운용수익률이 차입금 금리보다 높을 때 차입을 하는 것은 당연지사이다.
일곱째. 부동산 정보와 지식을 쌓아라.
운동 선수들이 기초 체력을 다지듯이 이런 불황기 일수록 현명한 투자자는 지식을 쌓아, 부동산 정보를 십분 활용하고, 가능하면 지식세미나 등에 참석해서 부동산 투자에 판단 능력을 키울 수 있는 실력을 갗추어야 한다.
부동산은 정보가 곧 생명이다. 특히 부동산 기사보다도 경제에 대한 기사를 반드시 읽어야 성공 할 수 있는 기회가 가까운 것이다. 남보다 내가 정보를 빨리 알지 못하면 뒷북을 치기 쉽기 때문이다.
여덟째.안전한 부동산을 사고, 중장기 투자 계획을 세워라.
불경기에는 환금성이 높은 부동산을 구입하는 것이 현명하다. 투자보다는 수익률이 나오는 수익성 부동산을 고르는 것이 좋다. 그리고 머리로 판단하지 말고, 임장활동을 통하여 발과 눈으로 직접 확인하고, 돌다리도 두드려서 가듯이 안정성 있는부동산을 매입하라. 불경기에는 단기간 매매 차익보다는 중장기 투자계획을 세워 장기 보유가치 높은 지역과 상품을 노려야 한다는 것이다.
아홉째. 부동산 시장 회복기를 대비한 투자 전략을 수립하라.
현명한 부동산 투자자는 ‘햇볕이 날 때 우산을 준비하라’라는 오래된 격언을 항상 머리 속에 되새기고 있다. 막연하게 부동산 투자를 미룰 것이 아니라 규제 완화나 세금 감면과 같은 정책 변수를 예의 주시한 후 ‘결단’해야 하는 투자 전략도 필요하다. 불황기에는 상대적으로 부동산 가격이 싸기 때문이다. 주택에 있어서는 학군ㆍ교통ㆍ편의 시설 등 3박자를 갖춘 곳이면서도 입지 여건이 좋은 미분양 단지도 괜찮다. 토지도 마찬가지로 향후 정부의 부동산 정책과 개발 이슈가 맞닿아 떨어지는 지역은 충분한 투자 가치가 있다.
열번째. 가격이 내릴 경우도 대비하여 저렴하게 구입하라.
현명한 투자자는 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다. 가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는다. 또한 정책이나 시장흐름에 크게 좌우되는 투자보다는 투자물건을 이용 개발해서 자생력을 갖고 임대수익 및 가격경쟁력이 있는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다.
한마디로 남들의 말에 휩쓸려 이리저리 몰려 다니지 않고, 남들보다 한걸음 빠르게 신중하게 판단하여 투자할 시점을 정확히 짚어 독수리가 먹이를 채듯이 남들이 시행하지 않을때 재빠르게 움직이는 사람들이 강남부자들이다.
전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는 시장전망이
가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 아는게 요즘 말하는 강남부자들이다.
첫번째부터 열번째까지 읽어보니, 한국이든, 호주든 부동산을 대하는 자세는 거의 비슷한 듯 보입니다. 더 궁금한 부동산 정보가 필요하시면 리체컨설팅 info@riche-consulting.com으로 문의바랍니다.
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Disclaimer: 본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지 않습니다.
MIYI KIM/김미이 이사
Managing Director
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