앞으로 호주 부동산은 어떤 방향으로 흘러 갈까요? 금리 상승이 계속 되고 있어, 가격은 하향세인데, 언젠가(금년말 또는 내년초??) 금리가 안정세 나 하향세를 보이면 부동산 가격은 또 올라갈까? 만약 올라간다면 팬데믹 기간중 하우스 가격 처럼 급등 할까? 아니며 금리가 안정세를 보여도 팬데믹기간에 부동산가격이 많이 상승하였으니 부동산 가격도 안정세를 보일건가? 등등의 많은 부동산 전망이 나오는 상황에서 부동산 구매를 준비하시는 분들은 기다려야 하나 아니면 지금 사야하나 하는 고민이 많은 요즈음입니다.
미래에 가서 상황을 보고, 현재로 돌아와서 제2인생을 살면서 부동산을 구매한 다면 최선의 선택이겠지만, 드라마에서만 볼 수 있는 상황이어서, 현재에서 가장 믿을 만한 지표 분석을 통해 예상 할 수 밖에 없는게 현실입니다. 이러한 배경에서 향후 부동산 시장, 특히 가격의 변동 부분을 예상 할 수 있는 분석있어 소개해 드리고자 합니다.
Domain의 니콜라 파웰(Nicolar Powell) 박사는 호주는 단기적으로는 금리 상승에 영향을 받아 부동산 가격이 하향 안정세를 보이겠지만, 중장기적으로는 유입인구의 증가 및 주택 공급량 감소로 인한 주택 재고 감소로 인해 부동산 가격은 높은 상승이 예상된다는 분석을 내놓고 있습니다. 이는 아래 그림에서 나타난 바와 같이 대출금리가 1% 상승하는 경우 해당 분기에 1.3%의 가격 하락 효과를 보이지만, 인구가 1% 증가하는 경우 부동산의 가격에 대한 장기적인 누적효과가 8.18% 상승을 보이고 있습니다.
이러한 파웰 박사의 분석에 따르면, 향후 금리 및 유입인구 동향이 가까운 미래의 부동산 가격을 결정 하는 요소라고 볼 수 있겠습니다. 호주 정부의 유입인구 정책, 즉 이민 정책에 따르면 팬데믹 이후 영주권자, 특히 기술이민자들에 대한 쿼타를 늘렸습니다. 이로 인해 호주 정부는 팬데믹 기간중 0.2% 유입인구 감소에서, 2022/2023년에는 약 1.2%의 증가를 예상하고 있습니다. 인구 통계학자 마크 맥크린들(Mark McCrindle) 따르면, 호주는 이러한 인구 증가 추세로 인해, 향후 년40만의 인구 증가세를 돌파할 것이라고 전망하고 있습니다. 이는 향후 3년간 1백만명 정도의 유입인구 증가세를 시현 할 것이며, 이는 주택 수요의 급증을 야기해, 주택 가격의 상승이라는 결과를 낳을 것으로 분석 하고 있습니다.
또하나의 중요한 지표는 주택 공급 측면입니다. Grattan 연구소의 브렌단 코트(Brendan Coates) 이사는 추가 주택 수요에 대해 공급이 즉각적으로 이루어지고, 저렴한 가격으로 주택을 장만 할 수 있을 경우에만, 대출금리가 주택가격에 가장 큰 영향을 줄 수 있다고 밝히고 있습니다.
호주의 경우 1950년대에 빠른 인구 증가로 인해 주택 수요가 많이 늘었지만, 기록적인 주택 공급 수량을 보이면서 주택가격이 높은 상승세를 보이지는 않았습니다. 그러나 최근 들어 호주는 선진국중 가장 낮은 주택 재고율(400 dwellings per 1,000 people)을 보이면서, 상기한 향후 인구 증가세에 따라 주택 수요가 증가 하는 반면, 낮은 주택 공급량 및 재고량으로 주택가격의 상승이 예상됩니다.
호주중앙은행, RBA는 3월 기준금리를 올리면서, 이젠 금리 상승을 멈출 때가 다가오고 있다고 밝힌바 있습니다. 금리가 안정세로 돌아서고, 인구 증가를 통해 주택 수요가 상승 하는데 주택 공급이 이를 감당하지 못한다면 어떤 결과를 보일 까요? 제가 항상 말씀드리지만 호주 처럼 실질 수요가 강한 곳은 재정적으로 준비가 되었다면 미루지 말고, 구매하는 것이 구매자가 취할 수 있는 최선의 이익이라는 것을 다시 한번 말씀드리면서 줄이겠습니다. 감사합니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
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Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
