3월 시드니가 주택가격이 월 2.8% 오르고, 호주 주요도시들의 주택가격 상승률이 시드니와 같이 높아져 호주 지역(Region)의 주택가격을 상회 하자, 이는 1988년 이후 최고의 월 상승률이라는 기사가 넘처나고 하우스를 중심으로 부동산 즉, 주택가격은 앞으로 지속적으로 상승할 것이라는 정서가 지배하고 있는 요즘입니다. 물론 아파트가 기대에 부응하지 못하고 있으나 코비드로 인한 국경봉쇄가 주요인이라는 것에는 이의가 없는 듯이 보여 향후 주택 전 부문에 걸쳐 상승세가 지속될 것이라는 열광적인 분위기가 지속 되고 있습니다. 그러나 한편으로는 3월의 놀랄만한 주택 가격 성장 이후에 성장세가 둔화되어 정점을 지나가고 있다는 의견도 나오고 있습니다.
이는 코어로직이 3월 호주 주택가격의 급성장 이후 4월 부터 통계를 매일 살펴본 결과 호주 주택시장은 가격 정점(Peak)을 지나가고 있다는 징후가 나타나고 있다고 밝히고 있어 주목됩니다. 이는 급격한 주택가격 성장으로 취득할 수 있는 수익이 줄어들 수 있다는 의미로 받아드릴 수 있어, 현재의 파티? 분위기와는 사뭇 다른 논의 입니다. 코어 로직 팀 로리스(Tim Lawless)의 칼럼을 통해 제시 된 7가지의 징후를 통해 주택 가격이 정점을 지나가고 있다는 논의에 대해 알아 보겠습니다.
팀은 이러한 논의의 첫째 이유로 매일 주택가격을 살펴보고 있는 코어로직의 주택가격 지수(Home Value Index)에 의하면 현재 주택 가격 상승세가 전체적으로 정체현상을 보이고 있고, 이러한 추세는 3월말부터 확연해 지고 있다는 것입니다. 둘째로 떨어지고 있는 주택 판매율(Clearance rate)을 들고 있습니다. 3월 마지막 주에 가중 평균 주택 판매율이 83.1%의 정점을 찍더니, 부활절 시기 옥션 판매율이 주춤 하다가 4월18일 주 현재 78.6%로 하락 했습니다. 과거의 부동산 가격 추이를 보면, 주택 가격 상승세와 옥션 판매율과는 강한 상관 관계가 있었다는 사실을 감안할때, 주택 가격의 상승세는 주춤 하고 있다고 말할 수 있겠습니다. 셋째는 시장내 공급(listing)이 수요대비 적어 가격상승의 주요 요인이었으나, 4월 18일 주에 주요도시들의 리스팅이 26,470건이 새로히 광고 되어 해당 주간에 리스팅된 물량으로는 2016년 이후 최고이며, 해당 주간 리스팅의 5년간 평균 물량대비 17%가 높은 수준입니다. 전체적으로 광고되는 리스팅 물량은 5년 평균대비 낮은 수준에 있어 아직 시장에서는 공급대비 수요가 높은 정서가 지배하고 있지만, 판매 조건이 좋아짐에 따라 리스팅 물량이 점점 증가해 부동산 열기가 가라앉을 수도 있다는 관측입니다. 넷째는 상기한 바와 같이 기존 주택의 시장내 공급(listing)과 더불어 신규주택의 건설도 증가하고 있다는 점입니다. 작년 4/4분기에 주택 공사 개시 물량이 전년도 즉 2019년 4/4분기 대비 20% 증가 하였고, 같은기간의 10년 평균대비 5.5% 증가하였습니다. 이러한 신규건설 증가 물량이 시간이 지나 완공시기가 도래 했을때 코비드 사태등의 이유로 인구 증가율이 감소 하는 상태와 만나면 주택 가격 성장률은 감소 할 수 도 있습니다. 다섯째는 이러한 인구 증가율을 감소가 렌트시장에 직접적인 영향을 주어 종국적으로 주택의 성장세를 둔화 시킬 수도 있다는 것입니다. 영구 거주를 목적으로 호주에 도작하는 이민자들중 30%이상이 첫번째 주거 선택으로 주택 구매보다 렌트를 선택 하기 때문입니다. 여섯번째로는 정부 지원책의 감소입니다. 홈빌더 그랜트, 잡키퍼 등의 감소는 구매력을 감소시켜 주택 가격 상승률에 영향을 줄 수 있습니다. 일곱번째로는 주택 가격 성장이 소득의 증가률을 앞서가 구매력이 저하 되고 있다는 점입니다. 주택 가격의 20%를 마련하기 위해 호주 전체 평균은 8.6년이 필요하고 시드니와 멜번은 각각 11.4년 과 9.8년 이상이 필요한 현실이기 때문입니다.
그러나 이러한 주택 가격 성장 저해 요인이 현실에서 존재하지만, 기록적인 저이자 정책 지속, 급속한 경제 성장과 이에따른 소비자 경제 심리 회복, 백신 공급으로 인해 국경개방이 이루어질 가능성 등 상기와는 달리 지금의 성장세를 이어 갈 수 있는 요인들도 시장 내 상존 하고 있습니다.
이에따라 코어로직에서는 올해 2021년과 내년에는 주택 가격의 성장세는 이어가겠지만, 성장율은 높은 성장이 꾸준히 이어진다든지 성장세 하락이 지속 된다든지 하는 한방향의 지속가능한(sustainable) 한 성장이 아니라, 성장세가 상기 한 바와 같이 주춤하다가 다시 오르다가 하는 상태로(unsustainable pace of growth) 진행 할 것으로 전망 했습니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
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