안녕하세요
호주 법무법인 Insight Lawyers 의 김형길 변호사입니다.
인생을 살면서 변호사는 가급적 만나지 않는 것이 좋다고 합니다. 한국의 경우 그것이 가능할 수도 있겠지만 호주에서는 자의든 타의든 최소 한 번 이상은 변호사가 필요하게 됩니다. 그중 가장 일반적이고 자의적인 분야가 부동산 구매일 것입니다. 한국에서는 부동산 중개인 한 명만 필요한 반면, 호주에서는 매도인, 매수인, 매도인 은행, 매수인 은행 등을 위해서 4 명의 변호사 혹은 그 대리인이 개입하게 됩니다. 이는 부동산 매매 절차가 좀 더 복잡하고 각 경제주체의 이익을 보다 잘 보호하기 위함인 바, NSW 주 부동산 매입 절차에 대해 간략히 소개해 드리겠습니다.
계약전 단계
기존 주택 (House)의 경우, 관심있는 물건을 발견하게 되면 해당 물건에 대하여 부동산 Agent 에게 문의하게 되지만 그 답변이 제 한적인 경우가 많습니다. 예컨데, 건물의 상태, 해충 침해, 증개축 및 그에 대한 Council 허가 여부, 이웃집과의 경계선 침범, 도로/ 터널 등 인근 공사계획 등 입니다. 이러한 사항들은 매수인 변호사를 통하여 매도인 변호사에게 문의하기도 하고, 외부 전문가를 고용해서 알아 보기도 합니다. 만약 상기 사항 중 하나라도 해당이 된다면 그 피해가 막심합니다만, 조사를 위하여 적지 않은 비용이 소요되고, 관심있는 물건의 최종 매수자가 된다는 보장도 없는상태에서 모든 물건에 대하여 이러한 사항들을 확인할 수도 없다는 현실적 제한이 있습니다. 공동 주택의 경우, 빌더와 소송 중인 곳도 있고, Special Levy 가 계획되어 있는 곳도 있는 바, Strata Inspection Report 를 확인하는 절차가 필요합니다.
계약 단계
주택 매입을 결정하게 되면 본인을 대리할 변호사에 대한 정보를 상태편에게 제공하고, 매도인 측에서 계약서를 매수인 변호사에게 송부합니다. 호주에서는 부동산 계약서를 매도인 변호사가 작성하게 되는 바, Special Condition 등에 매도인에게 일방적으로 유리한 조항들을 삽입합니다. 이에 계약서 검토 과정에서 매수인에게 불리한 사항에 대해서는 삭제 또는 수정을 요구하고 최종 답변에 만족하게 되면 계약서에 서명하게 됩니다. 매수인이 서명한 계약서를 매도인 변호사에게 송부하고 10% Deposit 을 송금하면, 매도인의 서명이 포함된 계약서가 전달됩니다. 이렇게 동일한 계약서를 한 부씩 서로 주고 받는다고 하여 계약완료에 대해 ‘Exchange 되었다’ 라는 표현을 사용합니다. 계약서에 서명하였지만, 갑자기 마음이 바뀌었을 경우, 또는 계약전에 알지 못한 하자를 발견한 경우, 계약일 이후 5 영업일 (off- the-plan 계약의 경우 10 영업일) 이내에는 계약을 해지할 수 있는데, 이를 Cooling Off 기간 이라고 합니다. 하지만 이 기간에 해지하더라도 계약금액의 0.25% 에 해당하는 Penalty 가 적용됩니다. 최근에는 계약서에 Cooling Off 기간이 없다는 명시적 조항을 삽입하는 경우가 늘어나고 있습니다.
계약후 세틀전 단계
세틀 (Settlement) 전에 인지세 (Stamp Duty) 를 납부해야 합니다. Off-the Plan 과 같이 세틀이 1~2 년 이후에 예정되어 있는 경우에는, 본인거주용 주택 (Owner Occupied) 의 경우 계약후 15 개월 이내에, 투자용 (Investment) 인 경우 3 개월 이내에 납부하도록 되어 있습니다. 은행융자를 받을 경우, 세틀전에 최종승인 (Unconditional Approval) 을 받아야 합니다. 예전에는세틀 2~3 개월 전에 대출절차를 시작할 것을 권유했습니다만, 최근들어 대출심사가 매우 까다로워진 관계로 6 개월 전부터 준비하는 것이 좋습니다. 세틀 직전에 Final Inspection 을 통해서 계약 시점과 비교해서 부동산에 어떠한 변동사항이 있는지를 확인하게 됩니다만, 추가적인 하자가 발견되더라도 계약서상 Claim 을 할 수 없는 경우가 많습니다.
세틀 단계
세틀이라 함은 매수자가 stamp duty 를 납부하고 매도자에게 매입 잔금을 지불하고, 매도자는 소유권 (Title) 을 매수자에게 이전하는 과정을 말합니다. 앞에서 말한 4 명 의 변호사 혹은 그 대리인이 가상의 공간 (PEXA)에 모여 이러한 과정을 진행하게 됩니다.
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