호주 주요 도심 업무지구(CBD)는 현재 큰 변화를 겪고 있다.
하이브리드 근무가 새로운 표준으로 자리 잡으면서 기업들의 사무공간 사용 방식이 바뀌고 있으며, 활기찬 CBD라는 기존 이미지도 도전을 받고 있다. 전체적인 수요는 어느 정도 회복 조짐을 보이고 있으나, 시장 상황은 균일하지 않다. 시장 자료에 따르면 기업들은 핵심 입지에 위치한 고품질의 현대식 오피스로 이동하고 있으며, 노후되고 경쟁력이 떨어지는 건물들은 임차인을 확보하는 데 어려움을 겪고 있다.
부동산 컨설팅사 JLL에 따르면 2024년 초 기준 호주 전역 CBD에는 약 3만3000㎡의 오피스 공간이 추가됐다. JLL 호주·아시아태평양 리서치 총괄 앤드루 밸런타인은 이러한 수치가 기업들이 사무공간 필요에 대해 보다 명확해지고 있음을 보여준다고 설명했다.
그는 기업들이 사무공간 규모를 보다 명확히 정의하면서, 사무실 면적을 확대하려는 기업이 축소하려는 기업보다 많아졌다고 말했다.
이 같은 흐름은 프라임 오피스와 세컨더리 오피스 간의 뚜렷한 격차로 이어지고 있다. 2024년 3월까지 12개월 동안 최고 등급 오피스 면적은 19만㎡ 증가한 반면, 노후 오피스는 23만4000㎡ 감소했다.
이는 대부분의 기업이 이전 시 더 작은 규모라도 품질이 높은 공간을 선택하고 있으며, 그 결과 오래된 건물들이 점점 비어가고 있음을 의미한다. CBRE 오피스 및 자본시장 리서치 총괄 톰 브로더릭은 이러한 변화가 기업 규모에 따라 다르게 나타난다고 설명했다. 그는 2025년 기준 1000㎡ 미만을 사용하는 중소기업은 신규 임대 계약 시 평균 23% 규모 확장을 보이고 있다고 밝혔다. 반면 3000㎡ 이상을 사용하는 대기업은 평균 11% 축소하고 있으나, 이는 2년 전 평균 축소 폭이 22%였던 것과 비교하면 감소세가 완화된 수치이다. 그는 대기업 임차인들이 현재의 사무공간 규모에 점차 안정감을 느끼고 있으며, 일부는 사업 필요에 따라 다시 확장하고 있다고 덧붙였다.
도시별 회복 속도도 차이를 보이고 있다.
시드니 CBD는 2024년 초 프라임 오피스 수요가 강하게 증가하며 노후 건물의 손실을 상쇄했다. 기업들이 서브리스로 내놓았던 공간을 다시 회수한 점도 긍정적으로 작용했다.
멜버른 CBD는 회복이 더딘 상황이다. 하이브리드 근무와 신규 오피스 공급 영향으로 2024년 중반 공실률이 18%까지 상승했으며, 이는 연초 16.6%에서 증가한 수치이다. 소형·유연형 오피스는 수요가 있으나 노후 건물은 여전히 어려움을 겪고 있다. 브리즈번 CBD는 가장 강한 성과를 보이고 있다. 8분기 연속 순성장을 기록했으며, 프라임 오피스 공실률은 수년 만에 최저 수준으로 떨어져 최근 1년간 임대료가 12% 상승했다.
애들레이드 CBD도 예상보다 양호한 모습을 보이며, 입주율이 코로나 이전 수준의 88%까지 회복됐다. 이 역시 프라임 오피스에 수요가 집중되고 있다. 전문가들은 전면적인 사무실 근무로의 복귀 가능성은 낮다고 보고 있다.
브로더릭은 하이브리드 근무는 앞으로도 지속될 것이라며, 퍼스·애들레이드·브리즈번 등 소규모 시장은 주중 핵심 근무일의 출근 인원이 이미 팬데믹 이전 수준에 근접했다고 설명했다.
시드니 역시 그 수준에 거의 도달했으며, 멜버른은 향후 수년간 점진적인 개선이 예상된다고 말했다.
재정적 압박도 임대 전략에 영향을 미치고 있다. 임대료는 대체로 안정적이지만, 일부 시장에서는 임차인을 유치하기 위해 임대 인센티브가 40%를 넘는 사례도 나타나고 있다.
임대 기간은 평균 30개월 미만으로 안정되었으며, 이는 팬데믹 당시보다 길어진 수치로 하이브리드 환경 속에서도 장기 계약에 대한 신뢰가 회복되고 있음을 보여준다. 한편 공실 오피스를 주거용으로 전환하는 작업은 좀처럼 진전되지 않고 있다. 높은 건설 비용과 엄격한 건축 기준으로 인해 전환 비용이 과도하게 발생하기 때문이다. 이로 인해 많은 건물주는 리모델링을 선택하거나 시장에서 철수하고 있다.
전문가들은 이러한 전환을 활성화하기 위해 정부 차원의 인센티브가 필요하다고 보고 있으며, 이 같은 내용은 news.com.au가 보도했다고 전해졌다.
기업들에게 주는 메시지는 분명하다.
프라임 오피스의 수요는 견조하지만, 하이브리드 근무는 정착 단계에 들어섰으며 많은 기업은 이미 사무공간을 크게 줄여 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 가능성은 낮은 상황이다.
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