새해가 밝았는가 했는데 어느새 1 월 중반을 넘어서, 구정으로 가고 있습니다. 지난 두 번의 아티클에 걸쳐 향후 부동산 전망을 말씀 드린 바 있습니다. 향후 부동산 전망에서 가장 중요한 두 가지는 첫째, 2021 년 대비 얼마나 부동산 성장세가 지속 될 것인가, 둘째는 첫째 논의와 밀접한 관계가 있는 이자율이 오를 것인가 오른다면 언제 오를 것인 가 하는 것입니다.
우선 성장세는 현재 cash rate 가 초 저금리로 유지된 상태에서도 고정금리가 은행 별로 오르는 추세이고, 가까운 시일 내에 이자율은 오를 것이라는 분위기하에서 나온 것이라, 올해에는 작년의 높은 성장세 보다 낮은 전국기준 6%의 성장 수준으로 하락하고 2023 년에는 가격이 하락한다는 전망이 나왔습니다. 그러나 아래 표에서 보시는 바와 같이 올해 2022 년 성장률 수준이 과거 5 년이나 또는 10 년간의 성장에 비해 낮은 수준이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 오히려 전국이나 멜번 및 브리스베인은 더 높은 성장세가 예상 됩니다. 이는 현재 고정금리가 오르고 있고 아래에서 각종 금융기관이 예상하는 이자율 상승이 시현 된다 하더라도 올해는 부동산 가격은 오를 것이라는 것을 의미합니다. 따라서 자가 및 특히, 투자 매물을 준비하시는 분은 빠른 시간 내 구매 하신다면 수익이 예상된다고 말씀드릴 수 있습니다.
이자율 전망을 알아보기 전에 현재 부동산 대출이자, 즉 모기지 이자의 동향을 보면 고정금리의 이자율이 RBA(호주 중앙은행)의 cash rate 인상 조치가 없는 데도 불구하고 오르고 있다는 현실 입니다. ANZ 의 수석 경제학자 페리시티 에멋(Felicity Emmet)에 따르면 3 년 고정금리가 지난 몇 개월 동안 약 0.08%정도 상승하였고, 안정화 되기 전에 추가 상승 가능성이 있다고 밝히고 있습니다.
2%이하의 대출금리 시대는 지나가고 있다고, 그녀는 밝히고 있으며, 이러한 현실이 올해의 부동산 상승을 억제하는 요인이 될 것이라고 전망하고 있습니다. 이자율 상승은 지속적인 임금상승과 인플레이션에 영향을 받기 때문에 2023 년 초가 될 것이라고 전망하고 있습니다. Westpac 의 매튜 하산은 RBA 의 이자율 상승이 2023 년 초에 있으리라 전망되나, 전문가뿐만 아니라 시장 내 전망이 더 일찍 이자율이 오를 수 있다는 논의가 있다고 밝히고 있습니다. 부동산 시장은 이자율의 향방에 아주 민감(Super-sensitive)하기 때문에, 고정금리의 상승, 이자율 상승 논의의 활성화 자체가 부동산 시장에 미치는 영향이 아주 클 것이라 밝히고 있습니다. 따라서 2022 년 부동산 시장의 성장세는 아 주 둔화 될 것이라 밝히고 있습니다. Commonwealth Bank 의 호주 경제담당 가레스 에어드(Gareth
Aird)는 cash rate 가 2022 년 말부터 이자율이 점진적으로 상승하여 2023 년 3 사분기까지 1.25%까지 상승할 것이라고 밝히고 있습니다. 이에 따라 부동산 시장의 상승세는 2022 년 하반기에 정점에 도달할 것이라고 전망하고 있습니다. 2022 년 하반기부터는 본격적인 신용규제 정책으로 인해 대출
규모의 제한, 이자율 상승으로 인한 상환부담 제고로 인해 부동산 시장의 성장에 제동이 걸릴 것이라고 그는 전망하고 있습니다.
ANZ 의 페리시티가 언급 한 바와 같이 이자율은 지속적인 임금상승과 인플레이션이 있어야 상승될 것으로 보입니다. 이자율은 양날의 검과 같아 적절한 정책 수단으로 운용되면 경기의 안정적 운용에 기여 할 수 있지만, 적절하지 못한 운용은 경기를 파국으로 이끌 수 있기 때문입니다. 예를 들어 경기가 활성화나 과열이 되지 않은 상태에서 이자율을 올리면 부동산 시장의 침체로 이어져 전체 경기가 하락되어, 실업률이 높아지는 등 부작용 등을 걱정 할 수 밖에 없습니다. 여기에 정책당국의 고민이 있는 것입니다. 따라서 이자율과 같이 부동산 경기에 영향력이 큰 변수는 현재의 상황을 반영하여 상기와 같이 가까운 시일 내에 상승할 수도 있다는 내용도 참고 하시지만, 이자율에 영향을 미칠 수 있는 실업률, 인플레이션, 팬데믹 진행 현황도 계속 모니터 하는 것도 필요 할 것입니다.
여하튼 상기 이자율 전망대로 시현되어 올해는 성장세가 둔화되고 2023 년에는 가격하락이 시현되는 시나리오 된다고 가정 한다면, 구매 준비가 완료된 분들은 빠른 시간 내에 구매를 완료하는 것이 수익성 확보 할 수 있습니다. 또한 은행에서도 buffer rate 등 대출 기준이 까다로워지겠지만 본인의 상환능력을 잘 살피고 대출 규모를 설정하는 지혜도 필요 할 것으로 생각 됩니다.
다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.
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Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
