오늘은 작년 1년도 그랬지만, 제 아티클 저변에 흐르는 부동산을 보는 방식을 설명 드리고자 합니다. 그러면 제 아티클에 대한 이해도 깊어 지고, 제 설명과 주장에 대해 비판과 동의를 하시는 과정에 독자 분들의 부동산을 보는 눈이 높아질 것으로 확신합니다. 이는 단순히 부동산에 대해 잘 아시는 것에 끝나지 않고, 자가인 경우는 남들보다 힘들이지 않고 본인이 만족하는 부동산을 취득 하실 수 있고, 투자인 경우에는 수익(미래 수익 + 렌트 + Negative gearing)을 극대화를 시킬 수 있는, 즉 많은 돈을 벌 수 있다는 점입니다.
저는 항상 고객들에게 상담 시작하기 전에 부동산 구매의 목적에 대해 묻습니다. 보통 2개로 나누어집니다. 자가, 즉 본인과 가족이 거주할 주택을 의미합니다. 투자, 즉 본인이 거주할 집이 아니라 소위 Investment구매를 통해 미래 수익을 추구하는 주택구매를 의미합니다. 고객들하고 상담을 하다 보면, 고객들께서 소위 리서치를 많이 하십니다. 자가의 경우는 본인 및 가족의 사정(직장, 자녀 학교의 위치, 병원 등 필수시설의 접근 성 여부, 본인 및 가족의 선호를 만족시킬 있는 편의시설, 즉 카페, 자전거도로, 파크, 골프장 등) 과 예산에 걸 맞는 곳을 찾아서 주택을 구매 하는 것이 상례입니다. 따라서 본인 및 가족이 거주할 자가 주택은 본인 사정에 맞는 곳(상기 언급한 요소 및 개인별 특수 상황까지 포함)을 변수로 삼아 가족 및 친지까지 동원? 하여 열심히 리서치 해서 어느 정도 범위가 좁혀지면 (지역 및 주택의 형태 등) 대출 준비를 마친 후, 저와 같은 부동산 에이전트가 고객께서 원하시는 주택을 선 보여 드리면 선택 해서 구매 하시면 되는 과정입니다.
투자의 경우는 본인 거주가 아니라 주택을 구매해서 위에 말씀 드린 미래 수익을 거두겠다는 목적이기 때문에 고객 입장에서는 완전히 다른 거래 입니다. 작년 아티클에서 몇 번 반복해서 말씀을 드린 바와 같이, 금융상품을 구매 하시는 것과 똑 같은 것입니다. 전부는 아니지만 많은 고객 분들이 자가 구매와 투자 구매가 같은 집을 사는 것이라도 완전히 다른 구매라는 것을 잘 인식 하지 못하시는 분이 많습니다. 자가로 본인의 사정에 맞는 집을 구매한 후, 투자 구매를 위해 상담하시는 분들이 리서치를 통해 본인 및 가족의 사정과 선호에 부합하는 주택을 고르는 과정을 투자 구매에도 고스란히 연결해서 진행하시려는 분들이 많기 때문입니다. 이러한 경우 대부분의 투자 구매자들은 소위 상투라는 것을 잡게 돼서 투자 목적인 미래수익은커녕, 렌트로 구매한 집의 대출이자 및 원금도 갚기 힘들어 수익을 전혀 거두지 못하고 중간에 판매해는 경우가 많습니다. 왜냐하면 자가는 본인 및 가족의 눈높이에 맞는 것이 중요하지만, 투자는 미래에 발현될 주택의 내재가치가 얼마나 되는 가?, 저 평가 되어있는가? (주식 하시는 분들은 전문가들에게 많이 들어보셨을 겁니다.) 하는 것이 구매 기준이 되어야 하기 때문입니다. 본인의 눈에 괜찮은(위치, 교통, 필수시설, 편의시설 등) 주택이면 다른 사람 눈에도 마찬가지이며, 이를 부동산 용어로 바꾸면 모든 가치가 이미 다 가격에 반영되어 있는 상태인 겁니다. 따라서 투자구매를 하시는 분들은 발로 뛰는 리서치(자가구매 시에는 필수)가 의미가 없다고 말씀드릴 수 있습니다.
그러면 투자 구매 조건은 무엇일까요? 다시 한번 정리해 드리겠습니다. (미래)시점, 인프라(교통), 필수시설(학교, 병원 등), 편의 시설(쇼핑센터, 파크, 그 지역만의 랜드마크 등)이라고 말씀드릴 수 있습니다. 이 중 결정적 역할을 하는 것은 인프라(교통)과 (미래) 시점입니다. 예를 들면 현재 교통 인프라가 건설 중이거나 향후 착공 예정 (정부에 의한 컨펌 여부를 반드시 확인하여야 함)이어서 미래 시점에 해당 교통 인프라의 수익을 직접적으로 받는 곳이 투자의 적지입니다. 당연히 현재는 저 평가 되어있고 내재가치 즉, 눈에 안 보이는 가치는 엄청 크겠죠. 이런 인식을 갖고 부동산 투자시장을 살펴보면 지금까지 본인이 얼마나 상투를 잡기 위해 노력 했는가 알 수 있는 분 들이 많으실 겁니다. 저도 투자문의를 하시는 고객들에게 이러한 인식하에 제가 평소에 봐 두었던 곳을 제시하는 것입니다. 그런데 대부분의 고객들의 반응은 “제가 들었던 핫한 곳과는 거리가 있네요…”, “제가 사는 곳하고 멀고 평소에 접하던 곳이 아니네요…”, “아파트는 제 주위에 투자해서 성공한 분이 없는 것 같네요…”라고 말씀하시면서 다른 곳 즉 본인 들이 들은 핫한 곳을 찾아 달라고 하십니다. 투자를 하시면서 마치 자가를 구입하듯이 주위의 의견, 본인의 선호, 현재 눈앞의 부동산 상황만 고려하시는 경우입니다. 제가 말씀 드린 객관적 기준과는 거리가 있는 고객들의 시각입니다. 이분들은 NSW주 고객이었는데 아직도 다른 주 매물을 찾고 계십니다. 그런데 그분들에게 제시한 시드니 외곽의 아파트는 2개월 만에 출시가격 60만불 아파트 기준으로 약 10만불이 올랐습니다. 2년 내에 즉 완공되면 약 10만불 정도의 수익은 거둘 수 있으리라는 저의 예상은 완전히 빗나가 2개월 만에 10만불의 수익을 올린 것입니다. 제가 상기 고객님들하고 다르게 한 것은 단 하나 상기 4가지 투자 구매조건을 고려하고 그 중 2가지에 딱 들어맞는 매물을 선정해 권해 드린 것입니다. 투자 구매 준비 중이신 분들께 다시 한번 말씀 드리고 싶습니다. 주위 의견에 귀를 닫으시고, 상기 4가지 조건(특히 2가지 조건)에 들어 맞는 주택(아파트, 타운하우스, 하우스 상관없이)을 투자 구매하는 것이 투자목적에 부합 된 것임을 다시 한번 말씀 드리며 이번 주 칼럼을 줄이겠습니다.
다음 칼럼에서 뵙겠습니다.
감사합니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
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저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.
Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
