팬데믹 사태를 거치면서 제일 부정적인 변화를 보인 곳은 아마 멜번 시내(inner city), 즉 멜번 CBD와 사우스뱅크 (South bank)의 아파트가격 하락 및 높은 공실률 (11%-피크 치)을 시현 한 것이라 말씀드릴 수 있습니다. 2월 호주 부동산 동향을 말씀 드린 바와 같이 멜번과 시드니가 국내수요증가와 해외수요 상승기대와 맞물려 아파트 렌트 및 판매 시장의 회복세가 시작되고 있고, 성장세가 기대 된다고 말씀 드린바 있습니다. 최근의 소식 및 데이터를 보면 가격 하락세 및 공실률 상승세가 가장 높았던 멜번 시내의 지표가 급격히 개선 되고 있습니다.
MICM(Melbourne Inner City Management)에 따르면 상기 두 지역의 유닛 즉 아파트의 공실률이 2%이하고 떨어지고 있다고 밝히고 있습니다. 주요요인으로는 학생, 은퇴자, 젊은 교수 및 전문직들이 시티로 돌아오고 있는 현상에 기인한다고 말하고 있습니다. 주택전문가들에 따르면 공실률이 3%가 균형 잡힌(balanced) 수치로 보고 있는데, 2% 이하로 떨어지는 현상은 랜드로드, 즉 집주인에게 유리한 현상이 오고 있다는 것을 의미한다고 밝히고 있습니다. 이는 얼마 전까지만 해도 멜번 고객들 중에는 멜번 시내에 있는 아파트는 말 도 꺼내지 말라는 경험을 한 저로서는 상전벽해를 느끼지 않을 수 없는 상황이 도래하고 있는 것입니다.
MICM의 대런 블랭크필드(Darren Blankfield) 이사의 언급내용을 빌려 그 동안의 공실률 추세를 말씀 드리면, 2020년 1차 및 2차 락다운 시행 때 직장인, 학생 및 가장 커다란 수요중의 하나인 유학생의 수요가 급격히 말라(dried up) 버리면서 최악의 공실률을 기록 했으며(그림 참조), 6차 락다운을 거치면서 접종률도 증가하고 코비드와 같이 살아야 한다는 추세가 증가하면서 회복되는 모습을 보였습니다. 2021년 말을 지나면서 멜번 시내 두 지역의 빈 아파트들에 대한 렌트 신청이 쇄도하는 모습을 보여, 그 시기부터 두 지역의 공실률이 감소하면서 최근에 2%이하까지 진입하게 된 것입니다. SQM 연구소에서 발표한 수치에 의하면, 지난 1월 멜번의 평균 공실률은 3.2%, 시드니 2.6%, 브리스베인은 1.3%로 나타났으며, 이러한 공실률의 하락은 렌트 가격의 상승 및 상승요인으로 작용하고 있습니다. 최근 들어 멜번 고객들께서 멜번시내의 렌트 구하시기가 쉽지 않고, 가격도 많이 올랐다고 말씀하는 이유가 여기에 있다는 생각이 듭니다. 이러한 상황을 더욱 악화시키는 요인은 향후의 공급 부족이라고 MICM은 밝히고 있습니다. 2016년에 2만 채의 신규아파트 등장으로 일정기간 공급 초과라는 가격 하락 및 공실률 상승요인이 있었지만, 현재 MICM에 의하면 2024년 에 신규아파트는 프로젝트 연기 및 포기로 인하여 1000채에 불과 할 것이고, 이는 향후 국경개방으로 인해 들어오는 이민 및 유학생 인력 증가로 인한 수요증가와 맞물려 심각한 공급 부족 사태가 있을 수 있다고 밝히고 있습니다. 이러한 공급부족 사태를 대비하기 위해 지금부터 디벨로퍼와 당국이 공급을 확장한다고 하더라도, 부지를 확정하고 건설하고 분양하는 데는 시간이 상당히 소요되기 때문에 당분간 공급부족 사태는 겪지 않을 수 없다고 전문가들은 피력하고 있습니다. 주택산업 분석회사인 Suburb-Trend의 켄트 라드너 (Kent Lardner) 이사는 국경이 개방된 지금 시내 (inner city)의 높은 공실률을 보였던 아파트들은 급속하게 채워질 것이라고 밝히고 있습니다.
급변하는 시기입니다. 팬데믹 기간 중 일정한 현상을 보이던 지역들도 반전이라는 모습을 보이고 있거나, 예고 하고 있습니다. 피상적으로 부동산 시장을 본다면 우왕좌왕 할 수도 있는 급박한 변화입니다. 제가 올해를 시작하면서 부동산의 단기/중기/장기 전망을 전문가들이 말하는 결론만 보지 말고 그렇게 전망되는 요인을 파악하고 그 요인이 현실에서 어떻게 움직이는가를 보는 것이 시장을 정확하게 통찰하고 전망하는 방법이라고 말씀 드린 바 있습니다. 미운 오리새끼 취급 받던 멜번 시내 아파트가 황금알을 낳는 보물이 될 수도 있는 현실입니다. 다음 칼럼에서 뵙겠습니다. 감사합니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
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저희 리체 컨설팅은 2009년 창립 이래 시드니, 멜번, 브리스베인에 자체 사무실을 보유한 컨설팅 회사로 부동산 투자를 통해 성공적인 자산 증식을 목표로 고객 여러분께 꾸준히 수익을 올려 드리고 있습니다. 부동산에 관해 문의 사항이 있으신 분들은 언제든지 문의 주세요.
Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
