지난번 칼럼에서 이자율에 대해서 설명 드렸습니다. 그러면서 주택 가격을 결정하는 요인들이 정책 요소인 이자율 이외에도 수요, 공급 및 이자율외 정책 요소와 소비자 신뢰등이 있다고 말씀드렸습니다. 오늘은 수요 및 공급 측면을 살펴보고, 전국적으로 가격이 하락하는 상황에서 어떠한 주택 구매를 해야지 성공적인 주택 구매를 할 수 있는지 말씀 드리겠습니다.
우선 수요는 조금 복잡합니다. 자연적인 수요 증가 뿐만 아니라 정책적인 요소들이 수요를 자극 하기 때문입니다. 우선 해외 유입 인구로 인한 주택 수요 증가 입니다. 최근 정치권에서 가장 작은 유입인구 목표를 세운 정당이 년 13만명입니다. 다른 정당은 20만명 대입니다. 그러나 최근 보도는 이 숫자들을 크게 상회합니다. 따라서 해외 유입 인구는 주택 및 렌트 수요를 증가시키는 주요 요인이라 할 수 있습니다. 또한 5% 디포짓, 정부 투자와 집을 살수 있는 Help to buy 프로그램, 첫주택 혜택등 미래 수요를 앞으로 당기는 수요 자극 정책 또한 수요를 부추키고 있습니다. 그러나 이런 증가세를 공급 사이드에서 충분히 만족시키면 부동산 가격은 안정적으로 유지 될수 있지만, 아래 그림과 같이 수요대비 공급은 단기는 물론 중장기 적으로도 부족할 수 밖에 없는 상황입니다. 이는 원자재 가격 상승, 주택 건설 승인 절차 지연, 건설업체의 수익성 악화 등에 기인하며 짧은 시간내 해결될 수 있는 문제는 아닌것이라는 것이 중론입니다.
그런데 이자율은 높게 유지 되고, 주요도시를 중심으로 가격은 하락세를 보임에 따라 주택 구매 예정자들의 신뢰지수는 낮아지고 있는 상황에서 주택 구매를 미루고 상황을 보겠다는 분들이 많이 보입니다. 물론 이런 선택이 맞을 수 있습니다. 그러나 이럴 때 일수록 시장을 잘 살피면 최고의 조건에 많은 혜택(Buyer’s market)을 받으며 주택을 구매 할 수 있으며, 향후 시장이 좋아지면(NAB에 의하면 2027년부터 시장 회복세가 예상된다고 함), 최고의 수익과 최고의 렌트(투자 구매자)를 가질 좋은 부동산을 구매 할 수 있습니다. 이런 부동산은 경기가 회복된 후 구매 하려면, 가장 많이 오르고 선택 할 수 있는 폭도 좁아 져서 수익력 및 거주편의성이 떨어질 수 있습니다. 그럼 이런 주택은 어느 곳이냐? 지금 주위를 살펴보면 매체에서는 주요도시의 가격이 하락세를 보인 다고 하나, 가격이 계속 상승세를 보이는 주택들도 많습니다.
그러한 주택들의 조건을 살펴보면, 첫째 교통 인프라(예: 향후 메트로 역에 접근성이 좋은곳) 둘째, 최대 고용처와 접근성, 셋째 구매 시기 입니다. 첫번째와 두번째 조건은 구매 할 시기에 완벽히 갖추어진 곳 보다는 앞으로의 이벤트로 남겨진 지역의 주택 수익성이 훨씬 높습니다. 세번째는 말씀드린 이벤트와도 관련 있지만, 좋은 지역이라도 대량 물량이 나오기전이나 완공되기 전에 구매시기를 정하는 것이 수익성과 큰 관련이 있습니다.
또한 이번 세제 변경과 관련하여 주의하셔 할 점들입니다. 이는 지면 사정상 이번 세미나(8월27일 목요일 오후 6시반 채스우드 사무실, 문자 북킹:0421 620 298)에서 상기조건에 맞는 매물들과 함께 더욱 상세히 말씀 드리겠습니다.
이런때 일수록 잘 구매한 주택이 최고의 가성비, 최고의 수익, 최고의 렌트를 달성할수 있습니다. 세미나때 뵙겠습니다.
Harvey Kim/김흥국 컨설턴트
Property Consultant
LLB, MBA, BEc, LREA
M 0421 620 298
