11월에 기준금리가 추가 인상되어 4.35%가 되었습니다. 이에 대한 전문가들의 반응은 이중적입니다. 한 쪽은 당분간 부동산 가격이 정체 또는 하락 할 수 있다는 논의인 반면 또 다른 한쪽은 금리 인상이 현재 강력한 인상압력(인구 증가 및 공급력 약화)을 이기지 못한다는 예상입니다. 같은 전문가가 서로 상반되는 측면을 동시에 말 하고 있는 경우도 있어, 부동산 구매를 앞둔 분들에게 혼란만 가중 시키는 측면이 있습니다. 이런 가운데, 과거 금리 인상시기를 돌아 보고, 현재의 상황을 분석한 내용이 도움이 될 것 같아 소개 드립니다.
린드만 리포트(Lindeman Reports)에 따르면, 금리가 하락하는 경우 부동산 가격이 상승하는 것은 과거의 데이터를 보면 확인되는 내용이지만, 과연 금리가 상승하는 경우 부동산 가격이 하락 하였는가는 상식과 달리 호주에서는 다른 문제라고 밝히고 있습니다. 아래 도표에서 알 수 있듯이 최근 2011년을 포함해 금리가 상승하는 시점을 중심으로 일정기간 부동산 가격의 추세를 살펴보면, 호주는 과거 금리가 상승한 경우 부동산 가격이 하락하지 않는다는 것을 알 수 있습니다.
또한 동 리포트는 부동산 소유자들에게 결과적으로 금리 인상으로 인한 큰 영향이 없다는 것입니다.
언제 한번 자세히 다루겠지만, 간단이 말씀 드리면 부동산 보유자의 85%에 해당하는, 모기지 없는 소유자, 모기지를 갖고 있는 소유자, 투자자들은 금리인상에 크게 영향을 받지 않는 다는 것입니다. 다만, 15%에 해당하는 첫주택 구매자가 강력하게 영향을 받지만, 이는 차지하는 비율에서 나타나듯이 주도적인 영향을 주지는 못한 다는 것입니다. 이것이 과거 금리가 알 수오르는 경우 당연히 하락해야 하는 부동산 가격이 하락하지 않는 이유로 분석하고 있습니다.
그런데 과거의 경우를 살펴볼 때, 금융의 변동으로 인해, 부동산 가격이 떨어지는 경우는 부동산 구입을 위한 대출이 제한 되는 경우라고 동 리포트는 밝히고 있습니다. 과거 금융위기 등 경제가 침체기에 있을 때 정부에서 대출을 제한 한 경우입니다. 이는 주택소유자 모두에게 강력한 영향을 주어 과거 데이터 상으로도 부동산 가격이 하락하는 현상이 나타나고 있습니다. 또한, 현재 금리인상의 주범인 인플레이션의 방향과 부동산 가격의 움직이는 방향도 같은 추세를 보인다고 피력하고 있습니다. 따라서 동 리포트는 금리인상은 부동산 가격에 주는 영향은 미미하고, 인플레이션 추세에 따라 가격이 움직이기 때문에 과거에도 금리인상이 부동산 가격 하락을 초래하지 않았다고 밝히고 있습니다.
이는 과거의 사례를 보고 분석한 내용입니다. 그런데 현재의 사정은 금리 인상 환경은 비슷하다고 볼 수 있습니다. 그러나, 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 실물 경제, 즉 수요와 공급 상황은 다르다고 볼 수 있습니다. 현재는 해외 인구 유입 증가로 인한 인구 증가라는 수요 증가요인이 대두 하는 가운데, 주택의 공급 사이드에서 많은 주택 건설업체의 파산, 공급 파이프라인 진행 부진, 정부 중장기 대책 부진 등으로 공급력 약화가 예상되면서, 실물경제에선 향후 가격 폭등을 예상하는 전문가들도 나오고 있습니다.
결론적으로 과거의 사례를 들어 살펴보면 호주는 금리가 오르더라도 일정기간을 놓고 보면 부동산 가격은 떨어지지 않는 다는 사실을 알 수 있습니다. 그런데 현재 실물경제를 살펴보면 중장기적으로 가격상승요인이 강력히 대두하고 있습니다. 현 상황을 파악 하시는데 도움이 되셨기를 바랍니다.
Harvey Kim/ 김흥국 컨설턴트
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Disclaimer:
본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법적인 책임은 지지않습니다
